城市更新没法投?社群之于办公不过是噱头?且看黑石在城市更新上怎么赚钱吧?

陈方勇视点 2020-04-28 04:21:40

关于黑石,想必已是诸多中国地产基金对标的楷模。大多数人熟悉的黑石大概是那个长袖善舞的资本玩家,善于波段操作,波谷买入,波峰抛出;善于打包运走,一筐苹果买进来,分拣一下,对应资产质量卖给不同的买家,结果变成了批发零售的效果,还是大赚!因为中投在黑石IPO时的高位入股,对于中国的投资机构而言,黑石就又多了一层神秘,神一样存在的秘密!


去年英国“脱欧”,让人们把视线聚焦到了那里,才发现跟随李嘉诚的脚步,伦敦早已成为中国资本的投资重镇,其中又有一单有关黑石与中投之间的交易,对标的这个项目Chiswick Park就是今天我们要讨论的主角。


让我们来看一则当时当地媒体发布的旧闻吧:


CIC completes £780m Chiswick Park buy

ChinaInvestment Corporation (CIC), China’s largest sovereign wealth fund, hascompleted its acquisition of Chiswick Park in west London from Blackstone foraround £780m.       

                

 园区全貌



Blackstone entered talks to sell the office park to CIC last year after completing a “cash-out” refinancing of the campus in the May.At that point Chiswick Park was valued at £780m.

The refinancing comprised the £380m unrated DECO2013-CSPK re-securitisation at a weighted average coupon of 174.72 basis pointsand a £200m mezzanine facility provided by Qatari Investment Authority, in aseparate account managed by Apollo.

The sale also followed a first attempt to dispose of it in 2012 which Blackstone shelved in February of last year in favour of therefinancing.

Blackstone bought the park from the Chiswick Park Unit Trustin March 2011 for £480m, but subsequently spent considerable capex to secure araft of tenants.

In March of last year it began work on the speculativedevelopment of the final building at the 1.8m sq ft park, Building 7, withrents being sought close to what would be a record £50 per sq ft for theChiswick area.

Blackstone has retained Building 7 and will act as assetmanager of the entire park for CIC.

Blackstone bought the park with 100,000 sq ft still available in Building 4 and Building 11.

Since then more than 400,000 sq ft has been let totenants including Aker Solutions, International Game Technology, Otis Lifts,International SOS, Swarovski, Absolut Spirits and Pepsi. The succession of lettings incrementally pushed the rental tone upwards.

International SOS signed for 43,000 sq ft at a rent of around £38.50 per sq ft, while Swarovski then paid around £42 per sq ft.

However, in May 2012 Blackstone leased in its entiretythe 220,000 sq ft Building 6 at Chiswick Park to oil services group Aker at anaverage rent of £46 per sq ft.

CBRE and Savills advise Blackstone on leasing atthe park and Stanhope is the long-term development manager of the site.



上面这篇报道里有几点值得关注:1、这个项目其实黑石也是半道接手(实际上这个项目原来是个废弃的公交车的战场,于2001年开始重新改造运营,在一个远离传统商务核心区的地方用了15年的时间重新打造一个全新的办公园区);2、从2011年3月以4.8亿英镑的买入,到2014年5月最终以7.8亿英镑卖给中投,大概三年的时间黑石的毛投资收入是3亿英镑(增值62.5%,年均增值21%!);3、虽然已经把物业卖给中投,黑石仍然是整个园区的资产管理者,在当时的租金已经可以做到38.5-50英镑每平方英尺每年,平均按45英镑每平方英尺每年估算,按中投购买部分面积146.6万平方英尺计算,每年毛租金回报率约8.4%(我们在现场跟资管人员核对的年净投资回报率大约是4.7%)。


因此,即使说黑石及时套现了大笔利润,他们仍然给接盘者留有足够的投资收益,而且作为一个合格的资产管理者,他们带来了大量优质客户,并保持着租金水平平稳的上升,使资产价值始终处于良性的上升趋势。


目前的主要客户



有幸这次赴伦敦考察城市更新项目,经城市更新论坛发起理事单位黑石亚太区的安排,我们去现场考察了这个项目,并得到了黑石的资管人员的悉心讲解。很有意思的是,黑石的资管团队居然叫Enjoy-Work,他们跟我们介绍说这个园区与传统办公楼最大的区别就在于“鼓励交流”!比如,不同于传统楼宇的设计会避免对视,他们的园区设计有意设计成围合,楼与楼之间的尺度恰恰是相互可以看见!比如,他们会配备最多的车位和完全的人车分流体系来解决交通问题。比如,他们的所有公区都会设计成社交场所,中央广场经常用于举办各种大型活动(甚至有充气篮球场、足球场),大堂要么是咖啡要么就是书吧,草坪上还会有意放着躺椅,让人与人之间产生主动交流的欲望。


他们有个理念叫做“IF YOU ENJOY WORK, YOU DO BETTER WORK!",他们认为一个能让享受工作的地方才会创造更大的价值!也许正因为如此,那些具有创新精神的企业才愿意把总部从金融城那样的传统商业区搬到这里,绝不仅仅因为租金的便宜哦!


一个季度的活动安排就放在每个楼座的大堂入口




看看他们是如何看待氛围对办公的改变的


不妨对比一下伦敦的核心商务区金丝雀码头的景象,

如果你来选择办公地点,你会选哪一个场景呢?


我得到的重要启示:


1、不要说因为有资产泡沫,存量市场就再难淘到宝贝。那是要看你是怎样的投资人,懒人怎么可能捡到宝贝?真正的宝贝一定在于发现,在于创造价值空间!为什么说城市更新就是存量市场的最大投资机会,道理就在于此。老牌的资本主义国家尚且能发现如此的机会,你说中国的一线城市就投不了了,那只能说明你懒!


2、当旧有的体系陷入僵局,一定是人出问题了,一个不能快乐工作的人就只能是机器,无论他是个清洁工还是个金融精英,最终都将被机器替代。人的活力在于相互激发,一个能够推动人们因为相互吸引而走到一起的空间就会产生脱离其地理、物理属性的巨大能量,这样的场景革命正在改变这个世界。


3、兵无定势,但是能够掌握资产价值核心属性的人一定就能够获得地产大资管的主动。这样的人不一定是卖家,也不一定是买家,不一定就是甲方,也不一定就是乙方,能对客户决策产生重要影响力的,甚至可能就是某一个人。而这样的人,这样的团队,举重就可以若轻,就有资格在轻重资产之间自由切换,主导大局。


我相信这样的人一定不会错过这个9月在北京完全由这样的机构自发举办的有史以来规模最大、覆盖内容最广泛的”2017中国城市更新论坛“,会有更多睿智的声音告诉你:这个世界已经大不同!加入我们,一起Enjoy改变城市的选择!



欢迎点击”阅读原文“报名参加本届城市更新大会!