香港会是内地城市商业的未来吗?

城冶cy 2019-01-16 05:39:53

本文由原作者授权发布,来源于第一财经·新一线城市研究所(微信公众号:TheRisingLab)




每年新一线城市研究所发布《中国城市商业魅力排行榜》的时候,总会有朋友讲,你们应该把香港、澳门和台湾的城市一起纳入榜单排名呀。新一酱猜想,提出这个需求的朋友们一定是想看看二三十年前算得上中国内地城市商业发展样板的城市,现在过得怎么样了。


新一酱自然也是希望这么做的。但港澳台地区与内地城市的商业品牌结构有不小的差别(其中很重要的是内地本土品牌的市场占有情况),并且线上的生活方式差异更为明显,要直接拿现有榜单的维度和数据来评估,并不是科学的方法。基于这一层顾虑,港澳台地区的城市就一直没有纳入新一酱的城市排名对象中。


不过最近新一酱还是手痒试了一下,评估香港与内地城市的商业资源差异。这个尝试的前提是,如果将比较范围缩小至两地品牌重合度较高的餐饮、高级酒店、零售等领域,也许可以得出一些相对有效的结论。


几周前,新一酱刚完成了商圈算法的升级。在这套算法中代入此次研究用到的数据,就能很快看到上海与香港两座城市的商业资源布局差异。


此次用到的门店数据是在新一线城市商业数据库的餐饮、高级酒店和零售品类中选取了国际性品牌以及在较多城市和地区经营的区域性品牌,并增补了部分香港有代表性的本土品牌后得到的(品牌名单详见文末列表)。我们也统计了银行,但抹去了品牌差异,直接计入了所有可以在高德地图上找到的银行门店。


为此新一酱在沿用的聚类和异常值分析(Anselin Local Moran's I)中微调了上次的模型,为不同类型的兴趣点(POI)赋予了新的权重:


餐饮×0.1

高级酒店×0.15

奢侈品×0.25

零售×0.1

地铁站点×0.2

银行×0.02


将所有数据投到划分成500米×500米栅格的地图上之后,蓝色表示商业资源的中心聚集区,而黄绿色表示商业资源的周边蔓延区。


新一酱计算了上图中有颜色的商业区面积,上海大约是香港的3.7倍(上海的总面积是香港的5.7倍)。从形态上看,上海整体的商业资源呈现出从市中心向外扩散衰减的状态,并且在环线上分布相对均衡。而香港的商业资源则明显集中在港岛北岸和九龙南部,从颜色上你能看到这两片区域有大面积的深色,商业资源高度聚集。


这与香港的先天条件有关。在这座城市发展了100多年后,香港1104平方公里的土地只开发了26%——且其中只有7%的土地用来住人。剩下70%多的土地大多是难以开发的山地或者郊野公园。在这种先天禀赋的影响下,香港的城市发展结果也极端接近城市诞生的本质——在有限的土地资源上高度集中地提供人类生存所需要的设施,以实现效率的最大化。


从这个角度讲,香港的商业开发强度应该算得上内地城市的样板了。在下图的北京、广州、深圳、成都和杭州5个城市中,你也没法找到与香港的商业开发强度类似的城市。


新一酱进一步从商圈的尺度研究了上述7座城市的商业资源密度问题。参考之前的方法,新一酱选出了一批满足栅格本身商业密度高,周边栅格商业密度高,周边栅格商业密度差异小,以及与其越近的栅格商业密度越高这4个条件的格子,并认为它们组合形成的区域可以被称作商业区。


将这些商业区按照识别出的面积上的商业资源指数排序,可以看到7城商圈的排名:


在比上海人民广场的商业面积还少0.5平方公里(2个格子)的情况下,尖沙咀依然排名第一。而香港的中环、铜锣湾和旺角商圈也都类似,在更小的面积上集中了更多的品牌,整体领先于大多数内地城市的顶级商圈。


当然,新一酱也承认上面这样单纯用共有品牌的数据来做比较存在一定的问题,它不是这些城市商业表现的全面反映。不过即使是在这些有限的品类和品牌数据中,你也能通过分析看到,上海的几个主要商圈的品类结构几位类似,但香港的4个商圈各有各自的侧重


就像所有去过香港血拼的人印象中的那样,尖沙咀和铜锣湾的奢侈品比重高;银行和金融机构聚集的中环商圈的银行和餐饮的比例较高。旺角则以58%的高零售比例吸引了更多的年轻人,那里有全香港最密集的电脑市场、3C电子连锁店,这个更接地气的商圈还有很多像售卖各品牌的运动鞋的波鞋街;批发、零售花卉的花墟道;饲养鱼店铺林立的金鱼街等一街一业的特色商业。


值得内地城市重视的是,与很多城市依靠传统商业形态尚未被现代商业冲击才保有多样性不同,香港的商圈多样性是建立在零售品牌高度连锁化的基础上的。


按照上图中显示的品牌结构看,香港的935家7-ELEVEn在便利店中的地位与1213家全家便利店在上海的市场占有率类似,而屈臣氏、万宁这样的药妆店也明显比内地城市同品牌门店的数量多得多——还没有算上莎莎、卓悦这些平价化妆品连锁店渗透在大街小巷中。这些连锁品牌同样也在香港各个商圈中出现,但没有阻碍各个商圈的特色形成。(题外话是,香港的麦当劳数量远多于肯德基,有谁能解释下是为什么吗?)


这可能要回到香港的高密度商业资源布局上来解释。


同样是1平方公里,仅仅是看几个主要品牌的便利店,香港可以有32家7-ELEVEn和9家CircleK便利店。而在已是内地便利店业态最发达的深圳,这个面积上,暂时还只能容纳下14家美宜佳,以及1家7-ELEVEn和1家全家。


在单位面积中拥有更多商业资源,为人们提供了更多选择的可能性,也意味着更高的多样性。但我们也要认识到,香港的高密度商业离不开这座城市居住的高密度。在人均居住面积只有15平方米且高层住宅林立的香港,商业资源的高密度布局有它的土壤。


在内地的一线城市和头部新一线城市,近几年已经出现了大规模的居住郊区化,城市整体的商业资源布局模式也将面临新的态势。这些城市的商圈多样化,可能并不能再拿香港作为样板来参照了。


因此要想继续聊中国城市商业的未来在哪里,下周新一酱会再开一个话题,和大家聊聊社区商业。



在研究香港的各种品牌门店位置时,新一酱发现连锁咖啡馆这一类别中,香港与内地城市的品牌格局很相似——星巴克一家独大,但它身边一定有一家挑战者,内地城市的这个挑战者通常被认为是Costa,而在香港是太平洋咖啡。


诞生于1992年的香港咖啡连锁品牌太平洋咖啡以1:2.8的比例和星巴克占据了香港连锁咖啡馆的市场。2010年太平洋咖啡被华润创业收购,次年正式进入中国内地市场,目前在华南市场占据不小的市场份额。


在香港,太平洋咖啡与星巴克门店的比例为1:2.8;上海的Costa与星巴克门店比例为1:6.2,北京的这个比例为1:2.5。


新一酱好奇的是,在不同城市,不同的占据市场份额第一第二的头部品牌的门店比例情况下,开店的策略会不会有所不同。于是新一酱以门店数第二的品牌为研究对象,分别看在其门店的200米、500米、1000米范围内至少有一家星巴克的比例。


结果是,太平洋咖啡、Costa跟着星巴克开店的思路在每个城市都是“套路”。将近一半的门店都会开在星巴克200米范围内,然后确保三分之二以上的门店距离星巴克不超过500米,以及绝大多数的门店不要离开星巴克1公里以上单独作战。


所以从单个品牌的城市开拓策略来说,香港可能还真的是一个绝好的学习样板。


参与本次计算的品牌列表


餐饮

满记甜品 GODIVA 哈根达斯 鲜芋仙 85度C 面包新语 爱茜茜里 麦当劳 KFC 汉堡王 必胜客 味千拉面 赛百味 德克士 棒约翰 星巴克 太平洋咖啡 Costa


高级酒店集团

万豪喜达屋 香格里拉 凯悦 温德姆 洲际 希尔顿 雅高


奢侈品

Burberry Prada Tiffany & Co Salvatore Ferragamo 路易威登 施华洛世奇 HUGO BOSS 欧米茄 万宝龙 Gucci 劳力士 Dunhill 卡地亚 爱马仕 Coach  Tommy Hilfiger  Michael Kors  Kate Spade  MCM


零售

阿迪达斯 耐克 Under Armour 李宁 New Balance 迪卡侬 苹果 ZARA  Gap  H&M 优衣库 MANGO  URBAN REVIVO  I.T  Forever21 无印良品 宜家 悦诗风吟 Bobbi Brown  M.A.C 资生堂 倩碧 科颜氏 兰蔻 雅诗兰黛 香奈儿 万宁 屈臣氏 丝芙兰 家乐福 沃尔玛 大润发 永辉超市 欧尚 麦德龙 卜蜂莲 永旺超市 物美 7-ELEVEn  CircleK 全家 罗森


题图素材/旅行、阿机、Dick Ng@FORK

文/吴晔婷 数据/吴晔婷 张鼎 视觉/王方宏





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